成都市人民政府法制辦公室、成都市房產管理局關于公開征求《成都市物業管理規定（草案）》（征求意見稿）意見和召開立法聽證會的公告

發文單位：四川省成都市人民政府法制辦公室 四川省成都市房產管理局

文　　號：成府法【2006】43號

發布日期：2006-5-17

執行日期：2006-5-17

　　為進一步規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，增加立法工作的民主性和透明度，提高立法質量，現將成都市人民政府正在審查的《成都市物業管理規定（草案）》（征求意見稿）全文在成都市人民政府法制辦公室網站（網址：www.cdlao.chengdu.gov.cn）予以公布，向社會各界廣泛征求意見。如有意見，請于2006年5月31日前將意見在網上回復，若為書面修改意見，則反饋到成都市人民政府法制辦公室法規一處（郵寄地址：成都市人民西路2號，郵編610012）。

　　同時，根據《中華人民共和國立法法》等法律、法規的規定，成都市人民政府法制辦公室和成都市房產管理局將于5月26日上午在成都召開《成都市物業管理規定（草案）》（征求意見稿）立法聽證會。現將有關事項公布如下：

　　一、聽證主要內容：

　　1、如何實現物業管理與社區建設的良性互動；

　　2、物業管理區域應當如何劃分，包括劃分的條件、程序等；

　　3、首次業主大會會議的投票權確定方法，是否應對最高投票權予以限制；

　　4、是否應當確定業主委員會活動經費及其確定方法；

　　5、如何維護業主在前期物業管理中的知情權等合法權益；

　　6、對《成都市物業管理規定（草案）》（征求意見稿）的其他建議。

　　二、報名事項

　　本市五城區（含高新區）市民，凡有意參加聽證會并發表意見者均可報名，請于2006年5月22日前將本人的姓名、年齡、職業、聯系方式等個人情況通過電話、電子郵件或直接到成都市人民中路一段28號房地產大廈2204室報名，聯系人：李歡，聯系電話：86279360，電子郵箱：cdwygl@yahoo.com.cn.

　　三、聽證代表的確定

　　成都市人民政府法制辦和成都市房產管理局按各界、各類人士的適當比例隨機抽取確定聽證代表后，再將聽證會具體時間、地點和有關聽證材料發給聽證代表，并請屆時準時出席。

　　二OO六年五月十七日

　　附：成都市物業管理規定（草案）（征求意見稿）

　　第一章　　總則

　　第一條（目的依據）

　　為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合成都市實際，制定本規定。

　　第二條（適用范圍）

　　本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。

　　第三條（管理職責）

　　市房產管理部門負責本市物業管理的監督管理工作。區（市）縣房產管理部門負責轄區內物業管理的監督管理工作。

　　有關行政管理部門以及電力、供水、供氣、電信、有線電視等單位應當在各自職責范圍內，依相關法律、法規協同實施本規定。

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設之間的關系，組織、協助本轄區內的業主依法成立業主大會，并指導監督業主大會、業主委員會依法履行職責。

　　第二章　業主及業主大會

　　第四條（物業管理區域的劃分）

　　新建物業項目，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的物業項目，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該物業項目內已按規劃分割成多個自然院落或者封閉區域的，在明確共用設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當持建設項目規劃設計方案，向區（市）縣房產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區（市）縣房產管理部門應當自受理之日起十日內在征求街道辦事處（鄉鎮人民政府）的意見后，按照本條第一款的規定進行劃分，抄送房產登記機關予以相應注記，并告知建設單位。

　　尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區（市）縣房產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）聽取業主意見，按照本條第一款的規定，結合當地社區的布局進行劃分，抄送房產登記機關予以相應注記，并在相關物業管理區域內公告。

　　第五條（業主的權利與義務）

　　業主在物業管理活動中，除享有國務院《物業管理條例》規定的權利外，還享有以下權利：

　　（一）提議召開首次業主大會會議；

　　（二）推選業主代表，并享有被推選權；

　　（三）對物業維護、使用等方案進行審議；

　　（四）法律、法規規定的其他權利。

　　業主在物業管理活動中，應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

　　第六條（業主大會的成立）

　　業主大會自首次業主大會會議召開并表決通過擬訂的業主公約、業主大會議事規則、業主委員會議事規則等，選舉產生業主委員會之日起成立。

　　一個物業管理區域內，房屋出售并交付的建筑面積達到二分之一以上，或者首套房屋出售并交付已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

　　組織召開首次業主大會會議的必要費用，由建設單位支付。

　　第七條　（業主大會成立的籌備）

　　符合本規定第六條第二款所列條件之一的物業管理區域，其建設單位應當書面報告區（市）縣房產管理部門，并提供物業管理區域劃分情況、業主清冊、建筑規劃總平面圖、物業出售并交付時間、物業管理用房配置情況、房屋專項維修資金歸集情況等文件資料；區（市）縣房產管理部門在接到報告和文件資料后七日內，抄送街道辦事處（鄉鎮人民政府）；建設單位未及時書面報告的，業主可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后二十日內，應當組織業主推薦產生成立業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。

　　籌備組由業主代表組成，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員擔任，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。

　　籌備組應當自成立之日起三十日內，在區（市）縣房產管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，召開首次業主大會會議。

　　第八條　（首次業主大會會議的投票權）

　　業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房屋所有權證書的，可以與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。

　　首次業主大會會議后的業主投票權，由業主大會議事規則確定。業主不交納物業服務費用、不繳存房屋專項維修資金的，業主公約、業主大會議事規則可以對其在物業管理活動中的投票權行使予以限制。

　　首次業主大會會議可以選舉產生業主大會監督機構。

　　首次業主大會會議通過的業主大會議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和任期等事項作出約定。首次業主大會會議通過的業主委員會議事規則，應當就業主委員會的議事方式、表決程序、印章管理與使用、檔案資料建立與保管、議事活動經費管理與使用及其監督等事項作出約定。

　　業主大會議事規則、業主委員會議事規則的示范文本，由市房產管理部門擬訂。

　　第九條　（業主大會的職責）

　　業主大會是物業管理區域內的業主對物業管理公共事務進行民主決策、民主管理、民主監督、民主選舉的機構，除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還應當履行以下職責：

　　（一）審議決定業主委員會的工作權限和議事活動經費，聽取、審議業主委員會議事活動經費收支情況報告，審議決定業主委員會或者五分之一以上業主就物業管理公共事項的提議；

　　（二）改變、撤銷業主委員會不適當的決定；

　　（三）審議決定依法利用全體共用部分經營及相應業主所得收益的使用方案；

　　（四）決定投保全體共用部分損壞險、公共責任險；

　　（五）評議業主委員會履行職責的情況，并對業主、使用人違反業主公約的行為予以依約處理；

　　（六）審查業主委員會、業主大會監督機構的工作報告，并監督其實施。

　　第十條　（業主大會會議）

　　業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會不依法履行召開業主大會會議的職責，經當地街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其限期改正后仍未履行的，街道辦事處可以組織業主推薦產生召開業主大會會議的籌備組成員；該籌備組可以組織業主召開業主大會會議。

　　業主大會會議召集人應當在十日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主，同時告知區（市）縣房產管理部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主大會會議全部以業主代表參加的，到會業主代表應當代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表的，應當書面授權委托。業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需投票表決的，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映業主本人簽字意見。

　　業主大會作出房屋專項維修資金使用、續籌方案的決定，應當經部分共用部分、全體共用部分相關業主所持投票權三分之二以上同意。

　　業主大會作出的決定，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。業主委員會應當將業主大會的決定在三日內以書面形式在物業管理區域內公告。

　　業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的包括業主公約、業主大會議事規則等事項告知建設單位、物業管理企業；建設單位銷售該物業管理區域內的物業時，應當在房屋買賣合同中明示業主大會的決定事項。

　　除業主委員會、籌備組或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。

　　第十一條　（業主委員會的職責）

　　業主委員會是業主大會的執行機構，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督；除履行國務院《物業管理條例》規定職責外，還應當履行以下職責：

　　（一）執行業主大會議事規則、業主委員會議事規則；

　　（二）提出供業主大會會議表決的建議；

　　（三）保管屬業主大會所有的財物、業主委員會的印章和檔案資料等；

　　（四）負責業主公約、業主大會議事規則、業主委員會議事規則、共用部分使用及公共秩序和環境衛生的維護制度等修定文本的起草；擬定房屋專項維修資金的使用、續籌方案；

　　（五）調解業主之間的物業管理糾紛；

　　（六）業主大會賦予的其他職責。

　　第十二條　（業主委員會的設立備案）

　　業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向區（市）縣房產管理部門備案：

　　（一）業主大會會議記錄和會議決定；

　　（二）業主公約；

　　（三）業主大會議事規則、業主委員會議事規則；

　　（四）業主委員會委員名單和基本情況；

　　（五）業主委員會備案所需的其他資料。

　　區（市）縣房產管理部門對報送材料齊全的業主委員會出具備案證明，并抄送街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所等。

　　業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當將變更部分重新備案。

　　第十三條　（業主委員會印章刻制與使用）

　　業主委員會應當依法刻制業主委員會印章，并報區（市）縣房產管理部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

　　業主委員會應當按規定管理、使用相應的印章，違反印章使用、管理規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

　　業主委員會印章使用、管理的具體辦法，由市房產管理部門另行制定。

　　第十四條 （業主委員會的任期、組成與換屆）

　　業主委員會每屆任期為三年至五年。業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件且履行業主義務。業主委員會委員可以連選連任。

　　業主委員會任期屆滿六十日前，應當書面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府）。街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照本規定第七條指導成立換屆改選籌備組，指導召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物，移交給新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十五條　（業主委員會會議）

　　業主委員會會議一般由主任委員召集，應當有過半數委員出席。業主委員會自然人委員不得委托他人出席業主委員會會議。

　　業主委員會對提議的決定必須通過表決作出，每位委員擁有同等表決權。業主委員會作出的決定，應當經全體委員半數以上簽字同意后生效。

　　第十六條　（業主大會的監督機構）

　　業主大會可以設立業主監督委員會或者業主監事一至五名，作為業主大會的監督機構，負責監督業主委員會依法履行職責，具體由業主大會議事規則確定。業主監督委員會或者業主監事的產生、備案，按照業主委員會產生、備案的相關規定執行。

　　第十七條 （業主委員會經費）

　　業主委員會議事活動的經費可以有以下來源：

　　（一）經業主大會決定，由業主共同交納的費用；

　　（二）經業主大會決定，全體共用部分經營的業主所得收益中不超過百分之四十的部分；

　　（三）業主自愿捐款。

　　業主委員會議事活動的經費屬業主大會所有，專戶存儲，專項用于業主委員會依法履行職責活動和參加培訓學習，不得挪用、侵占；造成損失的，應當依法承擔相應的法律責任。業主委員會應當妥善保管并定期書面公布議事活動經費的收支情況，接受業主大會的審計和業主監督、質詢。

　　第十八條　（業主委員會聯席會議）

　　二個或者二個以上物業管理區域配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、區（市）縣房產管理部門、相關物業管理區域的業主委員會、社區居（村）民委員會、物業管理企業組成，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集。

　　第三章　物業管理服務

　　第十九條　（承接驗收）

　　物業管理企業承接物業管理項目，應當對共用部分及其相應的檔案進行查驗，發現共用部分與原設計方案不符或者有質量問題的，應當書面告知建設單位整改；并按照國家、省和市的有關規定，與建設單位或者業主委員會辦理物業驗收手續。

　　第二十條 （物業管理企業的退出）

　　物業管理企業因（前期）物業服務合同依法、依約解除或者期滿未續約以及依法律、法規規定不得繼續從事物業管理等情形，應當退出物業管理項目的，不得以物業服務中的債務糾紛未解決、階段工作未完成等理由，拒絕退出物業管理項目，并應當在履行規定退出程序的同時做好以下物業管理交接工作：

　　（一）移交物業檔案和物業服務檔案資料、物業管理用房；

　　（二）撤出物業管理項目中的物業管理服務人員；

　　（三）法律、法規規定的其他事項。

　　建設單位、業主、業主大會應當依法作出選聘、解聘物業管理企業的決定，保持物業管理的正常有序。

　　第二十一條 （物業管理用房的配置）

　　新建物業管理區域內，建設單位應當按照不低于房屋總建筑面積千分之二的標準配置包括物業管理企業用房和業主委員會議事活動用房在內的物業管理用房；物業管理區域房屋總建筑面積不足五萬平方米的，物業管理用房建筑面積不應低于一百平方米。其中，業主委員會議事活動用房建筑面積不低于三十平方米。

　　物業管理用房應當為地面以上具備水、電等基本使用功能的房屋。

　　物業管理用房配置不符合本條前兩款規定的，規劃、房產管理部門不予核發有關證件或者不予記載。

　　物業管理用房不得抵押、交換、買賣，不得改作他用。

　　第二十二條　（共用部分的權屬）

　　物業管理區域內的下列房屋及其配套設施歸全體業主所有：

　　（一）物業管理用房；

　　（二）監控室、地面架空層、共用走廊；

　　（三）按規劃配建的非機動車車庫（棚）；

　　（四）公共綠地、道路、場地；

　　（五）建設單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的房屋及其配套設施；

　　（六）其他依法歸全體業主所有的設施。

　　建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的房屋及其配套設施登記申請，由房產登記機關在房屋所有權登記簿上予以記載，但不頒發權屬證書。

　　第二十三條 （物業管理的招投標）

　　在業主、業主大會首次選聘物業管理企業之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，提供前期物業服務；其中，物業管理區域房屋總建筑面積在五萬平方米以上或者國有投資占百分之五十以上的，應當通過公開招投標方式選聘相應資質的物業管理企業。

　　符合下列條件之一的，可以不采用招投標方式選聘相應資質的物業管理企業：

　　（一）因保密或者安全方面有特別要求的；

　　（二）住宅物業管理區域房屋總建筑面積低于三萬平方米的；

　　（三）投標人少于三個的。

　　符合前款（二）、（三）項規定的，經區（市）縣房產管理部門批準，可以采用協議方式選聘相應資質的物業管理企業。

　　預售新建商品房項目通過招投標方式選聘相應資質物業管理企業的，應當在取得《商品房預售許可證》之前完成，并在申辦《商品房預售許可證》時向房產登記機關提交市或區（市）縣房產管理部門出具的中標備案證明。

　　第二十四條　（房屋的銷售）

　　建設單位在簽訂物業管理區域內首份房屋買賣合同前，應當參照市房產管理部門的示范文本制定業主臨時公約和房屋使用說明書，并作為房屋買賣合同的附件。業主臨時公約應當報區（市）縣房產管理部門備案后，向物業買受人明示。房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，不得占用、移裝的共用部位、共用設施設備，以及其它有關安全合理使用房屋的注意事項。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的物業部位和設施設備。

　　建設單位不得將共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

　　第二十五條 （物業管理機構的有關規定）

　　房產管理部門應加強對從事物業管理服務活動相關人員的培訓教育與監督管理。

　　從事物業管理服務的企業，應當依法具有獨立法人資格和相應資質，并按規定聘請相應人員擔任物業管理項目經理。

　　本市統一建立物業管理項目經理名冊，實行項目經理責任制。

　　從事物業服務的咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構，應當向市房產管理部門備案。

　　在本市行政區域外注冊的物業管理企業，需在本市行政區域內從事物業管理活動的，應當報市房產管理部門備案。

　　第二十七條 （物業服務合同）

　　物業管理企業應當按照（前期）物業服務合同的約定，提供相應的服務。（前期）物業服務合同可以約定下列服務事項：

　　（一）共用部分的使用、管理和維護；

　　（二）公共綠化的維護；

　　（三）公共區域的保潔；

　　（四）公共區域的秩序維護；

　　（五）車輛的停放管理；

　　（六）物業使用中對禁止行為的管理措施；

　　（七）物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

　　（八）物業服務檔案和委托方移交的物業檔案的保管；

　　（九）委托方委托的其他物業服務事項。

　　第二十七條　（物業服務收費的原則）

　　物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。

　　物業服務收費按不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價；收費標準由業主和物業管理企業根據定價形式，在（前期）物業服務合同中具體約定。

　　第二十八條 （物業服務費用的承擔主體與收取）

　　前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋買賣合同約定的物業服務收費標準承擔；房屋買賣合同未約定物業服務費標準及承擔主體的，由建設單位承擔。

　　前期物業服務合同終止時，已成立業主大會的，物業服務費標準由業主大會依法決定，并在物業服務合同中明確；業主大會未成立或者暫未簽訂新的物業服務合同但屬事實管理服務的，可以繼續執行原物業服務費用標準。

　　除物業管理企業收取物業服務費用以外，任何其他單位和個人不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　房屋發生產權轉移時，雙方當事人應當對物業服務費用和房屋專項維修資金的分攤作出約定，辦理產權轉移或者變更登記時應當出示物業服務費用、房屋專項維修資金分攤的結算約定或者結算憑據。

　　第二十九條　（房屋專項維修資金）

　　房屋專項維修資金的建立，應當遵循統一繳存、專戶存儲、業主決策、專款專用、統籌監管的原則。房屋專項維修資金管理辦法，由市人民政府制定。商品房的首次房屋專項維修資金由建設單位和購房人按市人民政府規定的比例繳存。

　　利用共用部分進行經營的，相應業主所得收益應當主要用于補充房屋專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第三十條 （檔案管理）

　　建設單位、業主大會、物業管理企業、市房產管理部門應當分別建立物業檔案、業主大會與業主委員會檔案、物業服務檔案、物業管理企業資質和物業管理企業及其從業人員信用檔案等，并按規定予以保管和提供查詢。

　　物業檔案、業主大會與業主委員會檔案、物業服務檔案的移交，應當執行國務院《物業管理條例》中物業資料移交的相關規定。

　　第四章　物業的使用與維護

　　第三十一條　（住宅配套設施的交付許可）

　　新建住宅應當在建設工程竣工驗收合格后，其配套設施具備入住的基本條件并取得房產管理部門核發的新建住宅交付使用許可證后，方可以交付買受人使用。具體辦法由市人民政府另行制定。

　　第三十二條　（物業的維護）

　　業主、使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證書載明的用途使用物業專有部分。不得將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規劃批準用途，不得將房屋內臥室、起居室等部位改為衛生間或者廚房間，或者改變衛生間、廚房間的原始設計位置。

　　業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守國家、省和市的規定以及業主（臨時）公約。

　　專有部分保修期滿后的維修，由業主負責并承擔費用。

　　物業管理企業因維護、修繕、裝修監督等需要，必須進入專有部分的，業主、使用人應當提供方便。

　　物業應當定期維修養護。物業出現國家、省和市規定的應當維修養護的情形時，業主或者物業管理企業應當及時履行維修養護義務。

　　共用部分保修期滿后的維修，由相應業主共同負責并按業主擁有的房屋產權建筑面積確定費用承擔比例；人為損壞的，由責任人承擔。

　　第三十三條　（禁止性規定）

　　在物業管理區域內，禁止下列損害公共利益和他人合法權益的行為：

　　（一）損壞房屋承重結構；

　　（二）違法搭建建筑物、構筑物；

　　（三）破壞房屋外貌；

　　（四）損壞或者擅自改建、占用共用部分；

　　（五）損壞或者擅自占用、移裝物業共用設施設備；

　　（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；

　　（七）排放有毒、有害物質；

　　（八）發出超過規定標準的噪聲；

　　（九）擅自擺設攤點，亂拋垃圾雜物；

　　（十）違反規定亂貼、亂掛、亂寫、亂刻、亂涂或者亂畫；

　　（十一）違反規定在相關場地敞放、敞養寵物，影響公共環境、破壞公共綠地；

　　（十二）損壞或者擅自挪用、拆除、停用消防設施和器材，埋壓、圈占消火栓，占用防火間距，堵塞、占用消防通道、消防車道，影響疏散通道、安全出口暢通；

　　（十三）法律、法規規定的其他禁止性行為。

　　第三十四條　（物業使用行為違規的報告）

　　物業管理企業發現物業管理區域內業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家、省和市有關規定以及業主（臨時）公約行為的，應當依據有關規定或者業主（臨時）公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會及有關行政管理部門。

　　第三十五條　（機動車輛停放）

　　新建商品住宅物業管理區域內的機動車停放位與住戶數的比例，由市規劃管理部門會同市房產管理部門制定。

　　在物業管理區域內依法設置機動車停放位的，應當符合國家交通設施安全標準的規定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用；機動車停放位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。機動車停放位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；凡利用物業共用設施設置的機動車停放位，任何單位、個人不得出售。

　　第三十六條 （專業設施設備的配套與維護）

　　新建住宅物業管理區域內，水電氣戶表應當實行一戶一貿易結算表，周界、重點部位、樓幢單元等處，應當配套安全防護設施并統一管理。

　　供水、供電、供氣、信息、有線電視等設施設備，由建設單位在建設工程竣工驗收合格后九十日內移交給相關專業單位。

　　物業管理區域內，供水、供電、供氣、信息、有線電視等單位應當依法按權屬承擔相關管線、設施設備的管理維護責任。

　　第三十七條　（屋面的綠化與管理）

　　新建建筑物屋面，建設單位應當按規定予以綠化，并納入物業管理區域統一管理。具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第三十八條　（物業使用安全預警機制）

　　存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋的物業，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業管理企業報經業主大會同意或者直接按照業主公約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。有關業主不予配合造成公共利益或者他人合法權益受到損失的，責任人應當承擔賠償責任。

　　發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織維修、更新或者采取應急措施，并及時通知業主委員會，維修費用由相關責任人承擔。

　　第五章　法律責任

　　第三十九條　（建設單位違反有關規定的責任）

　　建設單位違反本規定第二十四條第一款規定，出售房屋前未將業主臨時公約報區（市）縣房產管理部門備案的，由區（市）縣房產管理部門責令限期補報，逾期不補報的，給予警告；情節嚴重的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　建設單位違反本規定第七條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告區（市）縣房產管理部門，或者未按照規定提供有關資料的，由區（市）縣房產管理部門責令限期改正，給予警告，可以并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　建設單位違反本規定第二十三條規定，未通過招投標方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由市或者區（市）縣房產管理部門責令限期改正，給予警告，可以并處一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　建設單位違反本規定第三十一條規定，未取得交付使用許可證擅自交付新建住宅的，由市或者區（市）縣房產管理部門處以交付使用住宅銷售額千分之二以上千分之五以下的罰款；情節嚴重的，提請有權部門降低或者吊銷其開發經營資質。

　　第四十條　（物業管理企業違反有關規定的責任）

　　物業管理企業違反本規定第十九條規定，未辦理物業管理承接驗收手續或者對不符合承接條件的物業辦理物業管理承接驗收手續的，區（市）縣房產管理部門可以處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　物業管理企業違反本規定第二十條第一款規定，拒不退出物業管理項目或者不按規定退出的，由市或者區（市）縣房產管理部門責令限期改正，逾期不改正的，給予警告，并可以處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可以由市房產管理部門或者提請有權部門吊銷物業管理企業資質證書；給業主造成損失的，依法承擔相應的法律責任；拒不退出物業管理項目的，由市或區（市）縣房產管理部門申請人民法院強制執行。

　　物業管理企業違反本規定第二十五條第二款規定，未按規定聘請相應人員擔任物業管理項目經理的，由市或區（市）縣房產管理部門責令改正，處以一萬元以上五萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承當賠償責任。

　　在本市行政區域外注冊的物業管理企業違反本規定第二十五條第五款規定，未辦理資質備案的，由市房產管理部門責令其限期改正，逾期不改正的，可以給予警告，并可以處一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　物業管理企業違反本規定第三十四條規定，對業主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門的，由區（縣）房產管理部門責令改正，可以處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十一條　（物業管理服務機構違反規定的責任）

　　從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構，違反本規定第二十五條第四款規定未辦理備案的，市房產管理部門可以責令其限期改正，逾期不改正的，給予警告，并可以處五千元以上三萬元以下的罰款。

　　第四十二條　（業主、使用人、業主委員會及其委員違反有關規定的責任）

　　業主委員會違反本規定第十四條第三款規定，拒不移交其保管的文件資料及其他屬業主大會所有的財物的，相關業主可以申請公安機關協助移交。

　　業主委員會違反本規定超越職責范圍從事與物業管理無關活動的，由區（市）縣房產管理部門責令限期改正，情節嚴重的，可以予以通報批評，并可以對責任人處以一萬元以下的罰款。

　　業主委員會委員違反本規定第十七條第二款規定，侵占業主委員會議事活動經費的，依法追究刑事責任。

　　業主、使用人違反本規定第三十二條第一款規定，改變物業使用性質的，由區（市）縣房產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可以處五千元以上三萬元以下的罰款。

　　第四十三條　（違反物業管理檔案管理規定的責任）

　　建設單位、物業管理企業違反本規定第三十條規定，不建立或者不移交相應物業檔案、物業服務檔案的，由市或者區（市）縣房產管理部門責令限期改正，逾期不改正的，給予警告，可以并處一萬元以上十萬元以下的罰款。未按規定保管檔案，造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第四十四條　（建設單位等相關責任人因損害公共利益的違規責任）

　　違反本規定第三十三條（三）、（四）、（五）項規定，破壞房屋外墻面，擅自改建、占用共用部分，損壞或者擅自占用、移裝物業共用設施設備的，由市或者區（市）縣房產管理部門責令改正，恢復原狀，可以處一千元以上一萬元以下的罰款；情節嚴重的，可以處一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　附有違法建筑并結構相連的房屋，房產登記機關不予辦理房產轉移、抵押登記。

　　第四十五條　（其他規定）

　　違反本規定的行為，法律、法規另有規定的，按照有關規定執行。

　　第四十六條　（主管部門及其工作人員的責任追究）

　　房產管理部門及其工作人員必須忠于職守，秉公執法，嚴格執法。對濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，視情節輕重由所在單位或者上級主管部門給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章　附 則

　　第四十七條　（分期建設項目的物業管理）

　　劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標應當以該物業管理區域為范圍；先期開發建設的區域內銷售并交付的物業符合本規定第六條第二款所列條件之一的，應當成立業主大會，業主委員會組成人數應當按照分期開發建設的房屋建筑面積比例，在業主大會議事規則中予以約定；業主委員會應當根據分期建設的條件，按照業主大會議事規則的約定，增補業主委員會委員；業主大會可以就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定。

　　第四十八條　（有關術語釋義）

　　本規定所稱物業管理，是指物業管理區域內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。

　　本規定所稱使用人，是指房屋的承租人、實際使用人。

　　本規定所稱專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

　　本規定所稱部分共用部分，是指由部分業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

　　本規定所稱全體共用部分，是指由物業管理區域全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

　　本規定所稱（前期）物業服務合同，包括前期物業服務合同和物業服務合同。

　　本規定所稱業主（臨時）公約，包括業主臨時公約和業主公約。