【案情】張某向李武平律師咨詢稱，其在某樓盤看中一套房子，在向銷售員詢問后，在售樓員的引導下，繳納了該房的意向金，售樓員出具了意向金收條，但未簽訂購房合同。后因海南建設自由貿易區（港）國家政策的影響，海南房價不斷的上漲，開發商認為單價過低，不打算出售該樓盤，張某問，本案是否可以適用定金罰則要求開發商雙倍返還意向金？
【律師說法】
本案的關鍵在于“意向金”和“定金”的區別。
在房地產轉讓交易中，購房人向出賣方所交的“誠意金”，是應該原款退回還是作雙倍賠償性退還，首先應區分誠意金和定金的法律性質，并依雙方約定的具體內容而定。
所謂“定金”是指合同當事人一方，以保證合同履行為目的，于合同成立時或未履行前，在合同規定的范圍內給付對方的一定數額的款項。定金具有以下性質和作用：第一，證約作用。定金一般是在合同訂立時交付，這一事實足以證明合同的成立。第二，預先給付的性質。定金只能在合同履行前交付，因而具有預先給付的性質，在主合同履行后，定金可以抵作價款或返還。第三，擔保作用。定金交付后，在當事人不履行債務時會發生喪失定金或者加倍賠償定金的后果，因而能起到督促當事人履行合同，保證債權人利益的擔保作用。而“誠意金”，一般而言僅是表明雙方具有訂立合同的意向，但對合同的具體內容并沒有明確具體的一致意思表示，此時合同尚處在要約或要約邀請階段，所以僅具有訂約意思表示或預付款的性質。
定金與誠意金都是在合同履行前一方當事人預先給付給對方的一定款項，都具有預先給付的性質，在合同履行后都可以抵作價款。但二者又有根本的區別。
其一，定金是合同的擔保方式，主要作用是保證合同履行并證明合同已經成立;而誠意金僅表明雙方有訂約的意思表示，但不能證明此時合同已經成立。
其二，交付定金的協議是從合同，而交付誠意金的協議一般是為另一個不同內容的合同，兩個合同之間沒有主從關系。
其三，定金只有在交付后才能成立，而誠意金的協議只要在雙方意思表示一致時即可成立。
其四，定金交付后當事人不履行主合同時，適用定金罰則，而誠意金交付后當事人未達成合同時，不發生喪失或雙倍返還的效力。
其五，定金應當以書面形式約定，而誠意金則既可以口頭形式，也可以以書面形式進行約定。《合同法》第九十條規定“定金應當以書面形式約定”，而誠意金則無此法律規定。因此，通常情況下，定金的成立應以書面形式為必要形式。
綜上所述，為了保護購房者的權益，防止開發商因房價上漲而拒絕簽訂購房合同，應與開發商簽訂定金合同并明確約定定金罰則，單憑一張意向收條，無法向開發商主張雙倍返還意向金，僅可以主張返還意向金。
