【海南李武平律師案例】商品房買賣合同糾紛案

【海南李武平律師案例】商品房買賣合同糾紛案

【關(guān)鍵詞】商品房認(rèn)購協(xié)議 商品房買賣合同 房屋托管 租金損失 違約 一人公司

【基本案情】原告與被告一簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》購買涉案房屋，并與被告二簽訂《房屋綜合權(quán)益買賣合同》，與被告四簽訂《房屋托管合同》。上述合同簽訂后，原告一次性支付全額購房款。但被告一未能依照約定與原告簽訂商品房買賣合同，并向原告交付房屋，導(dǎo)致原告與被告二、被告四簽訂的合同無法履行。原告遂委托海南正凱律師事務(wù)所指派李武平律師提起訴訟，主張繼續(xù)履行認(rèn)購協(xié)議，要求被告開發(fā)商與原告簽訂商品房買賣合同，交付房屋、出具購房發(fā)票，并協(xié)助原告辦理合同備案手續(xù)；解除綜合權(quán)益買賣合同、房屋托管合同，并主張租金損失。本案原告訴求最終獲得法院的支持。

【李武平律師說法】

一、關(guān)于原告是否有權(quán)主張繼續(xù)履行合同的問題。本案中，原吿與被告XXX公司簽訂的《XXXXXXX商品房認(rèn)購協(xié)議書》，系雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，受法律保護(hù)。 協(xié)議簽訂后，原告按約定履行了付款義務(wù)，但被告XXX公司卻未能履行交房義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約。根據(jù)法律規(guī)定，原告有權(quán)主張被告繼續(xù)履行合同義務(wù)，簽訂商品房買賣合同并出具購房發(fā)票，辦理合同備案，交付房屋。

二、關(guān)于一人公司股東債務(wù)承擔(dān)問題。根據(jù)《中華人民共和國公司法》第六十三條的規(guī)定，一人有限責(zé)任公司的股東不能證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東自己的財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。本案中，被告XXX公司為被告XX公司的一人有限責(zé)任公司，被告XX公司沒有舉證證實(shí)被告XXX公司的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東的財(cái)產(chǎn)，故應(yīng)對以上租金損失承擔(dān)連帶責(zé)任。

【審理結(jié)果】

海南省海口市龍華區(qū)人民法院

民事判決書

( 20XX)瓊 0106 民初 XXXX號

原告：XX

委托訴訟代理人：李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

被告：海南XXX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司

被告：XXXXX商業(yè)管理有限公司

被告：XXXXXX（上海）有限公司

被告：XXXXX有限公司

原告XX與被告海南XXX實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱觀XXX公司）、XXXXX商業(yè)管理有限公司（以下簡稱XXX公司）、XXXXXX（上海）有限公司（以下簡稱XXX公司）、XXXXX有限公司（以下簡稱XX公司）合同糾紛一案， 本院于20XX年X月X日立案后，依法適用普通程序，公開開庭 進(jìn)行了審理。原告委托訴訟代理人李武平、被告XXX公司委托 訴訟代理人XXX、被告XXX公司、XX公司共同委托訴訟代理人XXX到庭參加訴訟，被告XXX公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

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本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：一、被告XXX公司、XXX公司、XXX公司是否應(yīng)承擔(dān)向原告交房的義務(wù)；二、被告XXX 公司是否應(yīng)當(dāng)與原告簽訂《商品房買賣合同》，出具購房發(fā)票， 并協(xié)助辦理備案手續(xù)；三、《海口XXXXXXX樓房綜合權(quán)益買賣合同》和《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》 是否應(yīng)當(dāng)解除；四、被告XXX公司、XXX公司、XXX公司是否應(yīng)向原告返還裝修款XXXXX元及租金損失；五、被告XX 公司對以上金錢債務(wù)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，原吿與被告XXX公司簽訂的《XXXXXXX商品房認(rèn)購協(xié)議書》，系雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，受法律保護(hù)。 協(xié)議簽訂后，原告按約定履行了付款義務(wù)，但被告XXX公司卻未能履行交房義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約。被告XXX公司辯稱由于被告XXX公司沒有與原告簽訂《商品房買賣合同》，導(dǎo)致無法辦 理交房手續(xù)，并非被告XXX公司的過錯(cuò)。被告XXX公司的以上辯 稱理由不成立，根據(jù)合同的相對性原理，被告XXX公司作為《XXXXXXX樓商品房認(rèn)購協(xié)議書》的簽訂一方，其負(fù)有向原告交房的義務(wù)，且是不附任何條件的，故原告要求被告XXX 公司履行交房義務(wù)有合同和法律依據(jù)，本院予以支持。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)二,被告XXX公司作為海口XXX 的開發(fā)商，其已將海口XXX整體出售給被告XXX公司，在已實(shí)際收取了被告XXX公司支付的全部購房款的情況下, 理應(yīng)按合同約定與被告XXX公司指定的對象簽訂《商品房買賣合同》、出具購房發(fā)票，并協(xié)助辦理備案手續(xù)。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)三，原告與被告XXX公司簽訂《海口XXX樓房綜合權(quán)益買賣合同》及原告與被告XX公司簽訂的《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》，系雙方的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效， 受法律保護(hù)。由于被告XXX公司在與原告簽訂《XXX樓商品房認(rèn)購協(xié)議書》后，沒有履行交房義務(wù)并積極協(xié)助原告辦理《商品房買賣合同》的簽訂和備案，同時(shí)也沒有履行《海口XXXXXXX樓房綜合權(quán)益買賣合同》約定的其他義務(wù)，被告XXX公司的行為已構(gòu)成根本性違約，原告據(jù)此提出解除 《海口XXXXXXX樓房綜合權(quán)益買賣合同》和《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)四，依據(jù)原告與被告XX公司簽訂的《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》約定，開發(fā)商交付原告的房屋為毛坯房，由被告XX公司負(fù)責(zé)進(jìn)行室內(nèi)部分的裝修及配置全 套家私家電，所有費(fèi)用由被告XX公司承擔(dān)。由此可見，涉案房屋的裝修是由被告XX公司承擔(dān)裝修費(fèi)用的，原告所支付的XX萬元并不包括此筆費(fèi)用。原告所舉證據(jù)也并不足以證實(shí)其所支付的XXX元中含有裝修費(fèi)用，故本院對原告要求返還裝修費(fèi)用的主張，不予支持。對于原告主張的租金損失，由于被告XXX公司 沒有履行交房義務(wù)，導(dǎo)致《海口XXXXXXX樓房屋托管 合同》無法實(shí)際履行，從而造成了原告租金的損失，被告XXX公司對此負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對于租金損失的范圍 應(yīng)根據(jù)《海口XXXXXXX樓房屋托管合同》的實(shí)際簽訂時(shí)間來計(jì)算，即自20XX年X月XX日至20XX年X月XX日為首年租期，無須支付租金，原告的租金損失應(yīng)從20XX年X月X日起計(jì)算至本判決生效之日止。

關(guān)于爭議焦點(diǎn)五，根據(jù)《中華人民共和國公司法》第六十三條的規(guī)定，一人有限責(zé)任公司的股東不能證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東自己的財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。本案中，被告XXX公司為被告XX公司的一人有限責(zé)任公司，被告XX公司沒有舉證證實(shí)被告XXX公司的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東的財(cái)產(chǎn)，故應(yīng)對以上租金損失承擔(dān)連帶責(zé)任。

依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、 第一百零七條，《中華人民共和國公司法》第六十三條規(guī)定，判 決如下：

一、限被告XXXXX有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告XX交付位于海口市XX區(qū)XXXX海口XXX號房；

二、限被告海南XXX有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)與原告XX簽訂涉案房屋的《商品房買賣合同》、出具購房發(fā)票，并協(xié)助原告XX辦理合同備案手續(xù)；

三、解除原告XX與被告XXXXX有限公司簽訂《海口XXXXXXX房綜合權(quán)益買賣合同》及原告XX與被告XXXXX有限公司簽訂的《海口XXX房屋托管合同》；

四、限被告XXXXX有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告XX租金損失（租金損失計(jì)算方法：從20XX年X月X日起計(jì)算至本判決生效之日止，按每月XXX元計(jì)算）；

五、被告XXXXX有限公司對以上租金損失承擔(dān)連帶清償責(zé)任；

六、駁回原告XX的其他訴訟請求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

（單位：海南正凱律師事務(wù)所 李武平律師）