住房租賃REITs醞釀啟動 證監會相關政策在制定中

　　在業內呼吁和醞釀多年之后，我國面向個人投資者的公募REITs產品的啟動已經進入軌道。《經濟參考報》記者日前獲悉，證監會正在加緊研究制定相關的政策法規，而在國家鼓勵住房租賃市場發展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

　　從本質上看，REITs(不動產投資信托基金)屬于資產證券化的一種方式。一些房地產企業已經嘗試推出“類REITs”產品。不過，這些“類REITs”產品主要面向的機構投資人，真正公募REITs產品至今還未推出。

　　中國房地產開發集團理事長孟曉蘇此前在公開場合透露，最近中國證監會以中國證券行業基金業協會的名義組織了專門委員會，來推動不動產證券化。而記者也了解到，目前國內多家長租公寓管理企業在積極與證監會聯系發行住房租賃資產證券化項目，尤其是REITs項目。

　　鼓勵住房租賃市場發展成為今年房地產業的政策重點之一。在2016年國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》、明確培育和發展住房租賃市場的基礎上，2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯合發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來源，確立12個首批住房租賃試點城市。

　　在相關政策的推動下，業內人士預計，住房租賃的市場空間將非常廣闊。有研究預測，2020年國內住房租賃市場規模可達1.6萬億元，2030年則可達4萬億元。一線城市人口凈流入多，尤其是北上深三大城市的住房租賃市場規模以年均15%的速度在增長。

　　值得注意的是，長久以來，融資渠道窄一直是住房租賃企業面臨的主要困境之一。評級機構東方金誠結構融資部總經理郭永剛在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前我國長租公寓市場的參與者主要包括大型房地產商、酒店行業、房屋中介機構旗下的長租公寓運營商以及以互聯網創業公司居多的其他運營商。“除大型傳統房地產開發商具備豐富融資渠道外，其他公寓運營商目前主要依托于三種融資渠道：銀行貸款或表外融資；通過互聯網金融平臺發行理財產品；股權融資或股東借款、私募融資。上述融資途徑普遍存在規模有限、成本較高的問題。”他說。記者了解到，住房租賃企業往往采取租入房源的輕資產運營模式，這種運營模式有利于企業快速發展，但也導致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款等傳統融資，而部分持有房屋產權的公寓經營企業則因為無法有效盤活資產，難以進行擴張發展。

　　事實上，REITs的落地加速也有跡可循。近期深圳、杭州等地出臺的租賃新政中，均提出加大對住房租賃的金融支持。

　　不少業內人士表示，資產證券化(ABS)以及REITs的融資方式適用于國內的住房租賃企業，未來有望成為這類企業融資的重要渠道。值得注意的是，今年1月，長租公寓運營商魔方公寓發行了我國首單公寓行業資產證券化產品，而在今年8月，鏈家旗下長租公寓運營商自如也發行了資產證券化產品。

　　中信證券資產證券化業務線執行總經理俞強表示，不論是基于租金收益，還是基于租賃物業本身，資產證券化均可以為住房租賃企業提供存量盤活的金融工具，尤其是基于租賃物業本身開展REITs運作，可以協助住房租賃企業開展輕資產化運作，從長期持有資產轉變為專注于租賃住房管理，從而一方面促進企業快速提高租賃住房投資規模，進而推進住房租賃市場的快速發展；另一方面有助于企業提高投資收益率，從而形成住房租賃市場的長效機制。

　　中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，REITs是中小投資者在投資房地產實體外，享受房地產紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。荊蘭竹說，REITs的收益全部來源于房產租金收入和房地產升值部分，其與股市、債市的相關度較低，收益的大部分都將用于發放分紅，長期回報率相對較高。

　　不過，也有業內人士表示，我國REITs的推進仍然面臨一些稅收方面的難題。郭永剛表示，比如，美國REITs具有稅收優惠，在公司層面可免征企業所得稅，同時美國REITs投資的房產也屬于免稅資產。然而，目前我國還沒有稅收支持政策，在不動產轉讓、REITs運行和投資人獲得收益等環節均存在較高稅負。