李武平成功代理劉某商品房買賣合同糾紛案

[海南海口房地產(chǎn)律師] 李武平成功代理劉某商品房買賣合同糾紛案

                  ----抵押房產(chǎn)買賣合同是否有效？

【案情簡介】

劉某與陳某簽訂《購房協(xié)議》約定，由劉某支付XX萬元購買陳某所有的房屋一套。合同簽訂后，原告依照約定支付了首付款，然而，陳某拒絕依照合同約定協(xié)助辦理房屋過戶且拒絕退還購房款，遂成訴。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，劉某委托海南正凱律師事務(wù)所李武平律師向法院提起訴訟，李武平律師根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定，提出《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》為無效合同的代理意見，獲得法院的支持，為劉某換回XXX萬元的損失。

【李武平律師評析】

      本案主要涉及到合同的效力及合同無效后如何處理的問題。

一、關(guān)于合同的效力。從本案來看，涉案房屋屬于銀行抵押物，當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓房屋時未取得抵押權(quán)人的同意或清償債務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第191條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”的規(guī)定，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》因違法《物權(quán)法》強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

二、關(guān)于購房款如何處理的問題。根據(jù)《合同法》第58條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償”的規(guī)定，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被確認(rèn)無效后，原告已經(jīng)支付的購房款應(yīng)當(dāng)予以返還。

【法院審理結(jié)果】

海口市龍華區(qū)人民法院

民事判決書

（20XX）龍民一初字第XX號

原告（反訴被告）劉某

委托代理人李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）陳某

原告劉某與被告陳某商品房買賣合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭件進(jìn)行了審理。原告劉某的委托代理人李武平，被告陳某的委托代理到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

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本院認(rèn)為：1、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問題。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押產(chǎn)物，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”原、被告爭議的房屋是設(shè)立抵押權(quán)的，他們簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了上訴法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效，本訴原告主張合同無效的訴訟主張于法有據(jù)，應(yīng)予支持；被告在反訴中主張合同效力的從寬辦法，尊重當(dāng)事人的意思自治，支持合同的履行，認(rèn)定有效，沒有法律依據(jù)，不予采納。2、關(guān)于賠償經(jīng)濟(jì)損失的問題，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還……因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”在簽訂合同時原、被告均明知轉(zhuǎn)讓的房子是設(shè)立抵押權(quán)的，但雙方仍簽訂了違反法律原則的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方都有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)。原告要求返還本金XXX萬元優(yōu)勢是根據(jù)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。要求支付本金的利息XXX元，因其簽訂的協(xié)議明知違法卻簽訂，對過錯有不可推辭的責(zé)任，該利息損失應(yīng)由其自己承擔(dān)；要求返還銀行按揭款XXX元，僅有證據(jù)證明其共支付XXX元，只能支持XXX元的訴求；要求賠償XXX元的交通等費(fèi)用，除了提供自己旅行飛機(jī)票，還有其他人的姓名，且這些票據(jù)不能證明是追償購房所產(chǎn)生的費(fèi)用，因此其訴訟請求不予支持；3、關(guān)于被告在反訴中要求賠償經(jīng)濟(jì)損失的問題，被告要求原告賠償?shù)慕?jīng)濟(jì)損失是可得利益的損失，不是直接利益損失，在合同無效中不應(yīng)使用可得利益損失賠償規(guī)則。因此，被告的主張不予采納。綜上，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、    限被告陳某在本判決生效之日起十日內(nèi)，將取得的購房款XXX萬元和銀行按揭款XX元返還給回原告劉某；

二、    駁回原告劉某的其他訴訟請求；

三、    駁回被告陳某的訴訟請求。

本案訴訟費(fèi)XXX元、財產(chǎn)保全費(fèi)XX元由原告劉某承擔(dān)。本案的反訴費(fèi)XXX元由被告陳某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于海南省海口市中級人民法院。